Každý, kdo někdy kupoval, nebo prodával nemovitost, se setkal s odhadem ceny dané nemovitosti. Základní typy odhadu jsou dva – tržní a úřední. Tržní odhad je nejčastěji využíván při prodeji nebo koupi nemovitosti a stanovuje pravděpodobnou cenu, za kterou je nemovitost prodejná na aktuálním trhu. Pod úřední odhad bychom mohli zařadit bankovní odhad, odhad pro dědické řízení, odhad nemovitosti pro finanční úřad dle vyhlášky, odhad pro pojištění a znalecký posudek. Není tedy vůbec žádnou zvláštností, když se odhadní ceny stejné nemovitosti liší. Záleží pro jaký účel je odhad vyhotoven.
Ve své realitní praxi pracuji s tržním odhadem den co den. Je to nástroj, díky němuž s klienty hledáme vhodné řešení jejich situace a plánujeme podle něj následné kroky. Někdy totiž prodej nemovitosti není to nejlepší rozhodnutí. Někdy je zase potřeba počkat s prodejem na příznivější podmínky. Někdy je potřeba prodej uspíšit a někdy je potřeba přijmout podmínky takové, jaké jsou. Co nemovitost, to individuální příběh.
Když prodávající požaduje nereálně vysokou cenu
Většina prodávajících chce za svou nemovitost více peněz, než za kolik se dá prodat. Je to normální! Lidé si běžně cení své nemovitosti na více peněz. Mají k ní vztah, je v ní kus jejich vlastního života, vzpomínek a také chtějí na prodeji vydělat. Vůbec jim to nemám za zlé, naopak. Snažím se je pochopit a nasměrovat na reálnou cestu. Ale ne vždy je to jednoduché.
Například, prodávající má představu, že prodá svůj dům za 4,5 milionů korun a odstěhuje se do jiné lokality, kde si koupí jiný dům ve stejné hodnotě. Tržní odhad prodávané nemovitosti je ale kolem 3,2 milionů, což znamená, že nebude mít dostatek peněz na nákup jiného domu.
A mohla bych v příkladech pokračovat. Ale chci tím říct, že se vždy snažím s každým klientem najít nejvhodnější řešení jejich realitní situace, neslibovat nereálné věci a nenabírat nemovitosti za každou cenu s tím, že to nějak dopadne. Důvěru a férové jednání mám na prvním místě. Když klientům dobře poradím, je větší pravděpodobnost, že se na mě v budoucnu opět obrátí a můžeme prodej zrealizovat při vhodnějších podmínkách. V tomto případě jsme se shodli, že prodej nemovitosti není v tuto chvíli dobrým řešením a prodávající si vše ještě promyslí a propočítá.
Když prodávající na prodej pospíchá
Pokud do tržní odhadní ceny nemovitosti vstupuje faktor času negativním způsobem, což znamená, že klient potřebuje prodat nemovitost rychle, prodejní cena se bude s největší pravděpodobností pohybovat pod tržním odhadem. A to je něco, co prodávající hůře zpracovává. Příklad: prodávající má potřebu prodat byt do dvou měsíců, aby mohl vyplatit své závazky. Reálná prodejní cena se v tomto případě snižuje cca o 20%, protože kupující bude s největší pravděpodobností někdo, kdo může zaplatit hned (tedy se nebude čekat na vyřízení hypotéky, která celý prodejní proces prodlužuje) a to, že může platit hned, chce vykompenzovat nižší cenou.
Když chce prodávající zůstat po prodeji ještě nějakou dobu v nemovitosti
Situace, která opět ovlivňuje tržní cenu nemovitosti směrem dolu. Příklad: klient prodává byt, aby za utržený finanční obnos dostavěl rodinný dům, do kterého se po kolaudaci plánuje přestěhovat. Po prodeji bytu, by v něm ale rád cca půl roku zůstal a platil tržní nájemné novému majiteli. V tomto případě se okruh zájemců o koupi bytu značně omezuje, což ovlivňuje i tržní cenu. Proto je vždy na zvážení, zda byt neprodat za reálnou tržní cenu a nepřestěhovat se na čas do podnájmu.
Faktorů, které ovlivňují odhad tržní ceny je mnoho
Za mě je vždy lepší obrátit se s prodejem nemovitosti na odborníka. Odhad tržní ceny by pro něj neměl být žádný problém a Vám usnadní orientaci na trhu. Samozřejmě, výběr kvalitního realitního makléře by mohlo být téma na další článek. Ale tady bych s chtěla zaměřit na